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Servitude de passage : l’enclave s’apprécie à l’échelle du fonds dans son ensemble

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

L’exercice du droit de passage pour cause d’enclave donne régulièrement lieu à un contentieux nourri, tant les configurations foncières peuvent être complexes. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les modalités d’appréciation de l’état d’enclave, en rappelant que celui-ci doit être examiné à l’échelle du fonds dans son ensemble et non parcelle par parcelle (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-18.493, consultable sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/search/juri?query=24-18.493).

La servitude légale de passage suppose l’absence d’accès suffisant à la voie publique

Aux termes de l’article 682 du Code civil (https://www.legifrance.gouv.fr/search/code?query=article%20682%20code%20civil), le propriétaire dont le terrain est enclavé et ne dispose d’aucune issue, ou d’une issue insuffisante, sur la voie publique peut réclamer un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité. Ce mécanisme, qualifié de servitude légale de passage, vise à assurer la desserte normale d’un bien immobilier. Encore faut-il caractériser un véritable état d’enclave. L’absence d’accès direct à la voie publique ne suffit pas en elle-même. Les juges doivent vérifier si le fonds est effectivement privé de toute desserte suffisante, condition préalable à la mise en œuvre de la servitude.

L’enclave appréciée au regard du fonds unique appartenant au même propriétaire

En l’espèce, des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un même acte, d’une parcelle bâtie disposant d’un accès à la rue et d’une parcelle attenante non bâtie. Soutenant que cette dernière ne bénéficiait d’aucune issue propre, ils sollicitaient l’établissement d’un passage sur les terrains voisins. La Cour de cassation rejette leur demande. Elle relève que les deux parcelles, contiguës et détenues par les mêmes propriétaires, formaient un ensemble immobilier constituant un fonds unique. Dès lors que cet ensemble disposait déjà d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, l’absence d’accès autonome de la parcelle non bâtie ne suffisait pas à caractériser une enclave. La Haute juridiction affirme ainsi que l’état d’enclave s’apprécie globalement, en considération de l’ensemble des biens constituant un même fonds. La création d’une servitude de passage demeure donc exceptionnelle et subordonnée à l’absence d’accès suffisant pour le fonds pris dans sa globalité.
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