La nullité du congé pour vendre délivré sans l’accord de tous les indivisaires
Lorsqu’un logement appartient à plusieurs personnes en indivision, certains actes portant sur le bien supposent l’accord de tous les propriétaires. Par un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation rappelle ainsi qu’un congé pour vendre adressé au locataire sans le consentement de l’ensemble des indivisaires est atteint d’une irrégularité de fond. Le locataire peut en demander la nullité sans avoir à établir de préjudice.
Un congé pour vendre notifié sans le consentement unanime des indivisaires
Dans cette affaire, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement après le décès de l’un des bailleurs. Ils avaient notifié au locataire un congé motivé par leur volonté de vendre le bien. L’une des coïndivisaires n’avait toutefois pas approuvé cette initiative.
Le locataire avait donc contesté l’efficacité du congé, en soutenant que celui-ci ne pouvait produire aucun effet faute d’accord unanime. La cour d’appel avait rejeté cette prétention. Elle avait qualifié le défaut de consentement de simple vice de forme et relevé que le locataire ne démontrait aucun grief, c’est-à-dire aucune conséquence préjudiciable résultant de l’irrégularité.
Le défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond
La Cour de cassation censure cette analyse. Le congé pour vendre valant offre de vente au bénéfice du locataire, il constitue un acte de disposition, autrement dit un acte susceptible de modifier les droits portant sur le bien. En vertu de l’article 815-3 du Code civil, sa délivrance exige donc le consentement de tous les indivisaires, sauf dérogation légale.
L’absence d’accord d’un indivisaire révèle un défaut de pouvoir. Celui-ci caractérise une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile. À la différence d’un vice de forme, cette cause de nullité peut être soulevée sans que le locataire soit tenu de prouver l’existence d’un préjudice.
La Cour de cassation réaffirme ainsi la nécessité de respecter les règles gouvernant l’indivision lors de la notification d’un congé pour vendre. La solution protège le droit de préemption du locataire et conduit les propriétaires indivis comme les professionnels concernés à vérifier, avant toute notification, le consentement de chacun des indivisaires.
Historique
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