Le syndicat demeure responsable malgré le transfert de l’entretien d’une partie commune
La mise à la charge d’un copropriétaire de l’entretien d’une partie commune dont il bénéficie exclusivement ne libère pas le syndicat de sa responsabilité. Dans une copropriété, le règlement peut certes réserver l’usage de certaines parties communes à un copropriétaire et lui imputer les dépenses d’entretien ou de réparation correspondantes.
La Cour de cassation affirme néanmoins, dans un arrêt du 17 septembre 2026, que cette répartition conventionnelle ne permet pas au syndicat des copropriétaires d’écarter sa responsabilité d’ordre public.
En l’espèce, le locataire d’un local commercial avait subi des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse surplombant les lieux loués. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive attachée à un autre lot. Le règlement de copropriété faisait supporter l’entretien et les réparations de telles parties aux propriétaires concernés.
La charge de l’entretien peut incomber au copropriétaire bénéficiaire
La cour d’appel avait écarté la demande indemnitaire formée contre le syndicat. Après avoir relevé que les infiltrations résultaient d’une défaillance du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse, elle avait appliqué la clause attribuant les travaux d’entretien et de réparation au copropriétaire titulaire de la jouissance exclusive.
La Cour de cassation ne conteste pas la validité de ce mécanisme. Le règlement de copropriété peut valablement imposer au copropriétaire concerné d’assurer l’entretien de la partie commune dont l’usage lui est exclusivement réservé.
Une telle obligation reste toutefois sans incidence sur la qualification du bien. Malgré son affectation exclusive, l’espace conserve juridiquement sa nature de partie commune.
La responsabilité du syndicat subsiste à l’égard de la victime
La Cour de cassation censure en conséquence l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment du fait d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Cette responsabilité étant d’ordre public, aucune stipulation du règlement ne peut la neutraliser. La victime demeure donc recevable à agir contre le syndicat, même lorsque l’entretien de la partie commune litigieuse incombe à un copropriétaire déterminé.
La clause règle ainsi la répartition interne des obligations d’entretien, sans supprimer le recours indemnitaire dont dispose la victime contre le syndicat.
Après indemnisation, le syndicat peut néanmoins engager une action récursoire contre le copropriétaire chargé de l’entretien, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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