Sécuriser la vente d’un terrain divisé : les contrôles d’urbanisme et le rôle du notaire
La division parcellaire permet au propriétaire de céder une partie de son bien en vue d’une construction, d’une transmission familiale ou de la vente d’un terrain à bâtir. Elle ne confère toutefois aucune constructibilité automatique aux parcelles créées. La préparation de la transaction suppose donc plusieurs contrôles juridiques, administratifs et fonciers.
La vente des lots dépend de la régularité de l’opération
Le notaire vérifie les autorisations d’urbanisme nécessaires, la situation cadastrale des parcelles ainsi que les éventuelles servitudes de passage ou de réseaux. Il contrôle également les conditions dans lesquelles les lots peuvent être commercialisés.
Lorsque le lotissement est soumis à permis d’aménager, l’article L. 442-4 du Code de l’urbanisme interdit notamment de conclure une promesse de vente avant la délivrance de cette autorisation. Le règlement du lotissement et son cahier des charges, lorsqu’ils existent, doivent aussi être examinés.
L’acte authentique mentionne les caractéristiques du terrain, son origine de propriété ainsi que les droits et obligations transmis à l’acquéreur. L’intervention notariale contribue ainsi à sécuriser les conditions juridiques de la cession.
La création de lots à bâtir nécessite une autorisation adaptée
Aux termes de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, la division d’une unité foncière ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis constitue, en principe, un lotissement. Selon les caractéristiques du projet, l’opération relève d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager.
Le permis d’aménager est notamment requis lorsque la division prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots.
La constructibilité et les limites foncières doivent être contrôlées
Avant la vente, les règles du plan local d’urbanisme doivent être vérifiées, notamment celles relatives à l’implantation et à la hauteur des constructions, aux accès et aux contraintes environnementales. Le certificat d’urbanisme opérationnel peut renseigner sur la faisabilité du projet, sans valoir autorisation de construire.
La desserte par les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement doit également être examinée. Enfin, le bornage détermine précisément les limites du terrain cédé et prévient les contestations entre propriétaires voisins. Ces vérifications doivent être anticipées dès la préparation du projet de vente.
Historique
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