Comment apprécier l’opposabilité du cahier des charges après la rétrocession des espaces communs ?
La vente d’un espace vert rétrocédé à une commune peut-elle être remise en cause par les colotis sur le fondement du cahier des charges du lotissement ? Dans un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation répond par la négative lorsque la collectivité a reçu la totalité des voies et espaces communs.
Pourquoi la commune demeure-t-elle étrangère au cercle des colotis ?
À l’origine du litige, le cahier des charges prévoyait la cession à la commune d’un terrain destiné à un espace vert et des ouvrages collectifs qui y étaient implantés. La collectivité avait ensuite vendu ce bien à une SCI, laquelle y avait édifié un immeuble. Des propriétaires du lotissement demandaient l’annulation de cette vente en soutenant que l’affectation contractuellement prévue devait être respectée.
La Cour de cassation refuse toutefois d’étendre à la commune les obligations régissant les rapports entre propriétaires. Le cahier des charges du lotissement détermine principalement les droits et obligations des colotis ainsi que les modalités de gestion des parties communes.
Or, le transfert de l’intégralité des voies et espaces communs réalisé en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme ne confère pas à la commune la propriété d’un lot. Faute d’acquérir la qualité de coloti, celle-ci ne peut se voir opposer les stipulations contractuelles du cahier des charges.
Comment le déclassement a-t-il rendu la vente possible ?
Après sa rétrocession, le terrain avait été incorporé au domaine public communal. Il relevait ainsi du régime fixé notamment par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.
La commune avait ensuite constaté la désaffectation du bien, puis prononcé son déclassement au moyen de plusieurs délibérations. Aucune de ces décisions n’avait été contestée. Dès son entrée dans le domaine privé communal, le terrain pouvait donc être cédé à la SCI.
Les colotis ne pouvaient dès lors obtenir l’annulation de la vente en invoquant l’ancienne destination d’espace vert. En rejetant le pourvoi, la Cour de cassation confirme que la rétrocession totale à la commune exclut l’opposabilité des obligations contractuelles propres au lotissement.
Historique
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